MinRet

Familieoverdragelse · Særlige omstændigheder

Realkreditbelåning som holdepunkt

Hvornår et realkreditlån kan vise, at den offentlige vurdering er for lav.

minret-redaktionenOpdateret 19. september 20268 min. læsning

En mappe bliver skubbet tilbage over et egetræsbord. Prisen holder ikke.
På denne side

Er du usikker på din egen sag? Spørg HERMES og få et svar med kilder fra loven.

Kort svar

Et realkreditlån kan være et holdepunkt for, at den offentlige vurdering er for lav. Højesteret har sagt det i SKM2024.33.HR. Belåningen er ikke nok i sig selv. Myndigheden ser på forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige vurdering, og på tiden mellem belåningen og overdragelsen. Vejledningen C.A.6.2.5 gengiver dommen. Loven om realkreditlån ligger ikke hos os. Vi gengiver kun det, vejledningen skriver om den.

Hvad siger Højesteret?

Ifølge den juridiske vejledning fandt Højesteret i SKM2024.33.HR, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om det er tilfældet, beror på en samlet konkret vurdering. Der indgår blandt andet forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige vurdering og den tidsmæssige sammenhæng. Se C.A.6.2.5.

Vi har ikke Højesterets præmisser som selvstændig side. Påstanden her følger vejledningens resumé.

Hvorfor belåningen kan vise værdien

Vejledningen forklarer, at et realkreditinstitut er en professionel aktør. Instituttet skal ansætte en kontantværdi til brug for låneudmålingen. Vejledningen henviser til lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5 om en lånegrænse på 80 pct. for ejerboliger til helårsbrug og til § 10 om kontantværdien. De to paragraffer ligger ikke i minrets lovsystem. Navnene står som tekst.

Et lån, der ligger langt over den offentlige vurdering, kan derfor være et holdepunkt. Det er ikke det samme som, at lånet er ulovligt.

Er belåning nok alene?

Nej. Tiden og prisforskellen skal med. En lille difference og en gammel belåning vejer mindre. En stor difference tæt på overdragelsen vejer mere. Læs de tre forhold i Særlige omstændigheder.

Spørgsmål og svar

Er et stort lån altid særlige omstændigheder?

Nej. Højesteret siger, at belåningen kan være et holdepunkt, hvis den viser at vurderingen er for lav. Det beror på en samlet vurdering af forskellen og tiden.

Tæller et lån optaget efter overdragelsen?

Det kan indgå, hvis det viser værdien omkring overdragelsen. I SKM2016.279.HR indgik belåning efter overtagelsen. Det er et punkt, rådgiveren skal se på.

Hvor står 80 %-grænsen?

Den juridiske vejledning gengiver, at lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5 sætter en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi for ejerboliger til helårsbrug. Loven ligger ikke i minrets lovsystem.

Videre

Læs videre