Særlige omstændigheder: hvornår Skattestyrelsen kan fravige 15%-reglen

Hvad betyder særlige omstændigheder?

En gaves værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen (boafgiftsloven § 27, stk. 1). Ved fast ejendom i familiehandel giver cirkulæret en hjælperegel. Den står i punkt 6.

Højesteret har fastslået, at myndighederne ikke er bundet af hjælpereglen, når der foreligger særlige omstændigheder (SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR). I SKM2022.507.HR bekræftede Højesteret, at samme fortolkning gælder for gaveoverdragelser. Den juridiske vejledning gengiver praksis i C.A.6.2.5.

Læs båndet i 15%- og 20%-reglen: hvilken sats gælder for din bolig?.

Hvilke tre forhold indgår?

Styresignal SKM2025.243.SKTST er ikke en lovparagraf. Det er Skattestyrelsens beskrivelse af, hvornår særlige omstændigheder foreligger. Vejledningen gengiver, at tre forhold skal indgå:

1. Ét eller flere holdepunkter for, at værdien efter 15 %- eller 20 %-reglen ikke er den reelle handelsværdi
2. Den tidsmæssige sammenhæng med overdragelsen
3. Hvor stor prisforskel der er mellem den offentlige vurdering og den handelsværdi, holdepunktet peger på

Vurderingen er konkret og samlet. Ét holdepunkt er ikke nok i sig selv, hvis tiden er lang, og forskellen er lille. Læs uddybningen i Styresignalet fra 2025: hvad det ændrede i praksis og Tidsmæssig sammenhæng: hvor længe der skal gå fra eget køb.

Hvad kan være et holdepunkt?

Et holdepunkt er en konkret oplysning om netop jeres ejendom. Den skal pege på en anden handelsværdi end vurderingen plus eller minus båndet. Vejledningen nævner blandt andet:

• Køb i fri handel tæt på overdragelsen. Et forældrekøb er ofte købt på det åbne marked. Læs Forældrekøb og særlige omstændigheder.
• Realkreditbelåning, der viser at vurderingen er for lav. Læs Realkreditbelåning som holdepunkt.
• Salgsforhandlinger, udbud og købstilbud. Læs Konkrete købstilbud og betydningen for overdragelsen.
• Væsentlige renoveringer, der endnu ikke er slået igennem i vurderingen. Læs Renoveret bolig: når vurderingen ikke længere er retvisende.

Hvad er ikke nok?

Den almindelige prisudvikling er ikke grundlag for særlige omstændigheder. Der skal være konkrete forhold ved den overdragede ejendom. Forholdene skal være særlige.

Der er ingen lovbestemt frist. Sager med cirka tre år mellem køb i fri handel og overdragelse til barnet er faldet forskelligt ud. Tiden vejer sammen med holdepunktet og prisforskellen.

Spørgsmål og svar