Familieoverdragelse af bolig: reglerne for salg til nær familie

Familieoverdragelse: hvad det er

En familieoverdragelse er når du sælger din bolig til en i din nære familie i stedet for på det åbne marked.

Fordi I ikke er fremmede, kan I aftale en pris der er lavere end boligens reelle handelsværdi. Forskellen mellem det dit barn betaler, og det boligen faktisk er værd, regnes som en gave. Der kan derfor være gaveafgift at betale (boafgiftsloven).

Reglerne gælder for den nære familie: børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre samt deres ægtefæller. I loven kaldes den kreds gaveafgiftskredsen (boafgiftsloven § 22).

Når formuen i stedet går videre ved død, gælder arvereglerne. Se Arveregler: hvem der arver, og hvordan arven fordeles. En ydelse, I har aftalt skal trækkes fra i senere arv, er Arveforskud: hvad der medregnes ved delingen.

15%- og 20%-reglen: hvilken sats der gælder

Udgangspunktet står i værdiansættelsescirkulæret, pkt. 6: ligger den kontante værdi inden for ±15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal den værdi som udgangspunkt lægges til grund ved bo- og gaveafgift.

20 % gælder kun, hvis du på overdragelsestidspunktet har fået meddelt en ny offentlig vurdering med vurderingstermin 1. januar 2020 eller senere. Har din bolig ikke fået den nye vurdering, er det fortsat 15 %.

Skiftet fra 15 % til 20 % kom ind i samme punkt 6 ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. På minret læser du den gældende, sammenskrevne tekst — ikke ændringscirkulæret som selvstændig side. Begrundelsen er, at det nye vurderingssystem selv regner med en fejlmargin på 20 %. Det er ikke en anden regel. Det er samme punkt 6 med et bredere bånd.

→ Læs mere: 15%- og 20%-reglen: hvilken sats der gælder for boligen og Offentlig ejendomsvurdering: sådan finder du den

Særlige omstændigheder: hvornår Skattestyrelsen kan fravige 15%-reglen

Selv om jeres pris ligger inden for ±15 % eller ±20 % af den offentlige ejendomsvurdering, er Skattestyrelsen ikke bundet, hvis der foreligger »særlige omstændigheder«: konkrete holdepunkter for at prisen ikke svarer til boligens reelle handelsværdi (værdiansættelsescirkulæret, pkt. 6).

Højesteret har slået det fast i SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR. I SKM2022.507.HR bekræftede Højesteret, at samme fortolkning gælder for gaveoverdragelser — ikke kun dødsboer.

Skattestyrelsen har i styresignal SKM2025.243.SKTST af 8. maj 2025 præciseret, at tre forhold skal indgå. Vurderingen er konkret og samlet. Praksis er gengivet i C.A.6.2.5.

1. Ét eller flere holdepunkter for, at værdien efter 15 %- eller 20 %-reglen ikke er den reelle handelsværdi
2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og overdragelsen
3. Hvor stor prisforskellen er mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, holdepunktet peger på

Styresignalets liste over holdepunkter er eksempler. Den er ikke udtømmende:

• Faktisk handel med den samme ejendom mellem uafhængige parter
• Salgsforhandlinger, udbud og købstilbud
• Sagkyndig vurdering, for eksempel fra en ejendomsmægler
• Realkreditbelåning
• Arveafkald, hvor arvedelingen viser en højere værdi end boopgørelsen
• Kompensation til øvrige arvinger eller familiemedlemmer
• Væsentlig renovering eller modernisering
• Dagsværdi i årsregnskabet for investerings- eller erhvervsejendomme

En nabohandel er ikke et holdepunkt. Almindelig prisudvikling er det heller ikke. Holdepunktet skal sige noget om den konkrete bolig.

→ Læs mere: Særlige omstændigheder: hvornår Skattestyrelsen kan fravige 15%-reglen og Forældrekøb og særlige omstændigheder: holdepunktet om køb i fri handel

Gaveelementet: beregning og afgift

Når du sælger under den værdi, gaveafgiften skal beregnes af, er forskellen en gave til dit barn (boafgiftsloven § 23).

De færreste forærer hele forskellen væk på én gang. I stedet betaler barnet en del af prisen med et gældsbrev — et lån fra dig — som du derefter nedskriver lidt hvert år med afgiftsfrie gaver. Gaven fordeles over flere år og holdes inden for den årlige grænse.

Lånet skal være et reelt lån. En automatisk årlig nedskrivning skrevet ind i gældsbrevet kan vælte konstruktionen.

→ Læs mere: Gaveafgift ved familieoverdragelse og Gældsbrev og familielån

Ejendomsavance: skatten for sælger

Det afhænger af om du har boet i boligen.

Har du selv boet der, kan du som regel sælge skattefrit. Det følger af parcelhusreglen (ejendomsavancebeskatningsloven § 8). Fortjenesten medregnes ikke, hvis boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i en del af eller hele den tid, du har ejet den. Betingelsen er beboelse — ikke slægtskab. At dit voksne barn har lejet lejligheden, gør den ikke til din bolig.

Har du ejet boligen som udlejning — for eksempel et forældrekøb, hvor dit barn boede der, men du ikke selv — gælder skattefriheden som udgangspunkt ikke. Så skal du betale skat af fortjenesten: forskellen mellem det du gav for boligen, og det du sælger den for.

For huse kommer der tillægskrav om grundareal. Sommerhus har sit eget stykke i samme paragraf. Den juridiske vejledning uddyber beboelseskravet i C.H.2.1.15.1.

→ Læs mere: Ejendomsavancebeskatning ved salg til dit barn

Familieoverdragelse: forløbet i praksis

1. Find den seneste offentlige ejendomsvurdering, og tjek om boligen er nyvurderet
2. Beregn hvad I må sætte prisen til efter 15 %- eller 20 %-reglen
3. Tag stilling til om der er holdepunkter, der kan udgøre »særlige omstændigheder«
4. Overvej at bede Skattestyrelsen om et bindende svar, hvis I er i tvivl (skatteforvaltningsloven § 21). Så får I det skriftligt på forhånd
5. Lav en købsaftale, og et gældsbrev hvis dit barn skal låne en del af beløbet
6. Anmeld gaven til Skattestyrelsen
7. Tinglys handlen efter tinglysningsloven

→ Læs mere: Familieoverdragelse: trin fra vurdering til tinglysning

Typiske fejl ved familieoverdragelse

1. At regne med en gammel vurdering. Har boligen fået en ny, gælder der andre grænser.
2. At sælge for hurtigt efter du selv købte. Tiden mellem de to handler indgår i vurderingen af »særlige omstændigheder«.
3. At glemme realkreditlånet. En belåning væsentligt over den offentlige vurdering kan være et holdepunkt.
4. At glemme din egen skat. Et forældrekøb kan ikke nødvendigvis sælges skattefrit.
5. At springe det bindende svar over. Gebyret nu er billigere end en regning bagefter.

Spørgsmål og svar